Evaluación
Cómo Evaluar un Proyecto de Sale and Leaseback
Antes de firmar cualquier cosa, todo director financiero debería hacerse la misma pregunta incomoda: ¿este sale and leaseback realmente conviene a mi empresa, o solo suena bien en la primera llamada? Evaluar un proyecto de sale and leaseback con criterios financieros claros es la diferencia entre tomar una decisión informada y simplemente confiar en que todo saldrá bien.
Respuesta corta
Para evaluar un sale and leaseback compara tres números: la renta anual frente al capital liberado, la cobertura de esa renta con tu EBITDA en un escenario conservador, y el retorno que obtendrás al usar el capital dentro de tu operación. Si el retorno supera el costo de la renta, conviene.
Indicadores clave a revisar
- Costo efectivo de la renta frente al costo de oportunidad de mantener el inmueble propio.
- Impacto en el flujo de efectivo proyectado a 12, 24 y 36 meses.
- Uso planeado del capital liberado y su retorno esperado frente al costo de la renta.
- Impacto en indicadores de balance como liquidez y apalancamiento.
Un buen sale and leaseback no se evalua por cuánto capital libera, se evalua por cuánto valor genera ese capital una vez reinvertido.
Una pregunta simple para empezar
Si el capital que liberarías puede generar un retorno superior al costo de la renta que pagarías —ya sea en forma de expansión, reducción de deuda cara o nuevas líneas de negocio—, la operación probablemente conviene. Si el capital se destinaría a gastos que no generan retorno medible, vale la pena replantear el momento o el monto de la operación. Para conocer el panorama financiero completo, revisa nuestra guía de beneficios del sale and leaseback.
En Leaseback México ayudamos a las empresas a evaluar cada proyecto de sale and leaseback con números reales, antes de avanzar en cualquier negociación formal.
¿Qué indicadores revisar antes de decidir?
Antes de llevar la operación al consejo conviene tener estos números sobre la mesa. Son los que definen si conviene y a qué tamaño.
| Indicador | Qué responde | Señal favorable |
|---|---|---|
| Renta anual sobre avaluo | Cuánto cuesta el capital liberado | Renta que tu operación absorbe sin esfuerzo |
| Cobertura de renta con EBITDA | Si puedes sostener la obligación | Holgura incluso en un año flojo |
| Retorno del uso del capital | Si el dinero rinde más adentro | Retorno superior al costo de la renta |
| Costo de tu deuda actual | Si conviene liquidar pasivos | Deuda más cara que la renta |
| Plusvalía esperada del inmueble | Qué dejas de ganar | Apreciación moderada |
| Horizonte de permanencia | Si el plazo te acomoda | Vas a seguir años en esa nave |
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el número más importante de todos?
La cobertura de la renta con tu flujo operativo. Un capital atractivo con una renta que tu operación no aguanta en un año malo es la forma más rápida de convertir una buena operación en un problema.
¿Cómo comparo esto contra simplemente pedir un crédito?
Compara capital disponible, plazo de obtención, efecto en tu apalancamiento y costo neto después de deducciones. Rara vez gana el mismo instrumento en las cuatro dimensiones; decide cuál pesa más en tu momento.
¿Debo considerar la plusvalía que dejo de ganar?
Sí, es un costo real de la operación. La pregunta es si el capital rinde más dentro de tu negocio que lo que se apreciaría el inmueble. En empresas industriales en crecimiento, con frecuencia sí.
¿Qué escenario debo usar para proyectar?
Uno conservador: ventas por debajo de tu promedio y sin contar contratos que aún no están firmados. La renta es fija durante años y no se ajusta a la baja si tu año sale mal.
Evalúa tu proyecto con datos reales
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