Guía para inversionistas
Cap rate: qué es, cómo calcularlo y cuánto rinden las naves industriales en 2026
El cap rate, o tasa de capitalización, es el ingreso neto operativo anual de un inmueble entre su precio. Una nave que deja 7.6 millones de dólares netos al año y se vende en 99.7 millones tiene un cap rate de 7.6%. Mide el rendimiento del primer año sin deuda.
En Leaseback México estructuramos operaciones en las que un inversionista compra una nave industrial con el inquilino adentro. El cap rate es el número con el que esas operaciones se cierran o se caen, así que lo calculamos todas las semanas, de los dos lados de la mesa.
El cap rate pone a hablar el mismo idioma al que vende y al que compra. Uno lo quiere bajo y el otro alto, como el volumen del radio en un viaje familiar. Aquí va qué es, cómo se calcula bien y qué cap rates se pagaron por naves en México en 2026, con las operaciones reales.
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¿Qué es el cap rate?
El cap rate convierte la renta de un año en un valor. La metodología de valuación del INDAABIN lo llama capitalización directa: relaciona «el ingreso y un rendimiento definido, convirtiéndolo en un estimado de valor», y pide que la tasa se extraiga «preferentemente del mercado inmobiliario».
Dicho de otra forma, el cap rate es el rendimiento que el mercado le exige a ese tipo de inmueble hoy. También se puede leer al revés: un cap rate de 7.5% equivale a pagar 13.3 años de renta neta. Entre más bajo el cap rate, más años de renta paga el comprador.
Lo que no es: no es la ganancia total de la inversión, no incluye la deuda y no promete nada sobre el precio de venta. Es la foto del primer año. El resto de la película se mide con otras herramientas, que vemos más abajo.
La fórmula del cap rate, con un caso real
La fórmula del cap rate es el ingreso neto operativo, o NOI, entre el valor o precio del inmueble. Despejada, da el valor: NOI entre cap rate. Las FIBRAs mexicanas usan el NOI de los doce meses siguientes a la compra, como explica Fibra Mty en su reporte.
- Cap rate = ingreso neto operativo anual ÷ precio
- Valor = ingreso neto operativo anual ÷ cap rate
- Ingreso neto operativo = renta efectiva − gastos operativos que paga el dueño
El caso más limpio de 2026 es un sale and leaseback. El 17 de marzo, Fibra Mty compró dos naves clase A en Coahuila y Guanajuato y se las rentó a la empresa que las vendió, según su reporte del primer trimestre de 2026:
| Concepto | Dato |
|---|---|
| Precio | 99.7 millones de dólares |
| Área rentable | 88,197 m2 |
| Contrato | 15 años forzosos, en dólares, ajuste anual por CPI |
| Tipo de contrato | Triple neto absoluto |
| Ingreso neto operativo del primer año | 7.6 millones de dólares, aproximado |
| Cap rate | 7.6% |
7.6 entre 99.7 da 7.6%. La división es lo fácil; lo difícil es que el 7.6 de arriba sea de verdad neto. Ahí es donde se equivocan casi todas las guías que hoy aparecen en Google.
Qué entra en el ingreso neto operativo, y qué no
El ingreso neto operativo es la renta que realmente cobras menos los gastos de operar el inmueble: desocupación, predial, mantenimiento, administración y seguros. Las reglas de valuación de la Sociedad Hipotecaria Federal enlistan exactamente esos egresos.
Lo que no se resta es igual de importante. Los manuales de valuación, como el del gobierno de Indiana para certificar valuadores, dejan fuera del NOI cinco cosas:
- El pago de la deuda. El cap rate mide el inmueble, no tu crédito.
- La depreciación. Es un gasto contable; ninguna nave te manda la factura.
- El impuesto sobre la renta. Depende de quién sea el dueño, no del edificio.
- Las mejoras de capital, como cambiar el techo completo.
- Los gastos del negocio del dueño, que no son del inmueble.
En una nave industrial con contrato triple neto, el inquilino paga además de la renta el predial, el seguro y el mantenimiento. Por eso el NOI del dueño queda muy cerca de la renta, menos un residual pequeño de administración y reservas. Una guía que resta al dueño el 30% de «servicios» de una nave está calculando otra cosa, probablemente un departamento con mejor iluminación.
Cuánto vale una nave según su cap rate
Pequeños cambios en el cap rate mueven mucho el valor. Toma una nave de 10,000 m2 rentada a 6.80 dólares por m2 al mes, la renta promedio del portafolio industrial de Fibra Macquarie al segundo trimestre de 2026. Son 816,000 dólares al año, y con un residual ilustrativo de 2% el NOI queda en 799,680.
| Cap rate | Valor de la nave, en dólares | Contra 8% |
|---|---|---|
| 7.0% | 11,424,000 | +14.3% |
| 7.5% | 10,662,400 | +6.7% |
| 8.0% | 9,996,000 | Base |
| 8.5% | 9,408,000 | −5.9% |
| 9.0% | 8,885,333 | −11.1% |
Medio punto de cap rate son 600,000 dólares en una nave mediana. Por eso en una negociación nadie discute la renta tanto como discute el cap rate: es la palanca más corta con el mayor efecto. Y por eso el cap rate es el número que todos quieren decidir y nadie quiere justificar.
Cap rates de naves industriales en México en 2026
En 2026 las naves industriales en México se compraron a cap rates de entre 6.5% y 8.8%, según las operaciones que reportaron las FIBRAs en la Bolsa Mexicana de Valores. Los valuadores independientes usan rangos más amplios, de 6.25% a 10.75%. Estas son las referencias con fuente primaria:
| Operación o fuente | Cap rate | Qué es |
|---|---|---|
| FIBRA Prologis, compra en Toluca | 6.5% | Nave clase A, 100% rentada en dólares |
| Fibra Mty, compra de Fibra Macquarie | 7.3% | Portafolio de más de 250 inmuebles |
| FIBRA Prologis, avalúo de su portafolio | 7.48% | Promedio ponderado, junio de 2026 |
| Fibra Mty, portafolio Michigan | 7.6% | Sale and leaseback a 15 años |
| Fibra Mty, nave en Guanajuato | 8.7% | Sale and leaseback a 10 años, cálculo propio |
| Fibra Next, portafolio Atlas | 8.76% | 15 naves en el norte del país |
| Fibra Next, Saturno | 9.0% | Sobre inversión total, con desarrollo |
Para rangos por clase de edificio, Spot2 ubica en junio de 2026 la clase A en mercados prime, como Monterrey, Tijuana o Guadalajara, entre 7.0% y 8.0%. Los mercados en crecimiento van de 7.5% a 8.5%, y la clase B o zonas emergentes, de 8.5% a más de 10%.
Por qué un cap rate sube o baja
El cap rate baja cuando el ingreso es más seguro o tiene más potencial de crecer, y sube cuando hay más riesgo. Las operaciones de 2026 muestran los factores que más pesan, casi como un experimento de laboratorio, pero con más ceros.
- Plazo e inquilino. El mismo comprador, Fibra Mty, pagó 7.6% por un contrato de 15 años y alrededor de 8.7% por una nave de autopartes con contrato de 10. Un portafolio con varios inquilinos de manufactura en la frontera, Atlas, se pagó a 8.76%.
- Ubicación. FIBRA Prologis compró en Toluca a 6.5% y vendió propiedades no estratégicas a 8.1% el mismo trimestre, según su reporte del segundo trimestre. La vacancia del área metropolitana de la Ciudad de México era de 4.8% al tercer trimestre, según CBRE.
- Escala y potencial de renta. Fibra Mty pagó 7.3% por un portafolio con contratos de solo 3.1 años en promedio. Con contratos cortos, la renta se puede subir a mercado al renovar, y eso también se paga.
- Competencia por el activo. El cap rate implícito de Fibra Macquarie en bolsa bajó de 10.3% en 2023 a 8.0% cuando aparecieron dos compradores, según Ve por Más. Precio arriba, cap rate abajo.
Cap rate y tasas de interés
El cap rate se compara contra una tasa libre de riesgo en la misma moneda que la renta. Como casi todas las naves en México rentan en dólares, la referencia natural es el bono del Tesoro de Estados Unidos a 10 años. Cerró en 5.09% el 16 de octubre de 2026, según el Departamento del Tesoro.
Contra ese 5.09%, el sale and leaseback de Michigan paga 251 puntos base de diferencia y la compra de Toluca, 141. Ese colchón se adelgazó. Vesta usó cap rates de salida con piso de 6.50% en sus avalúos de 2022 a 2025, según sus reportes anuales ante la SEC. Entre 2021 y 2025, el promedio anual del Tesoro a 10 años pasó de 1.45% a 4.29%, según la Reserva Federal de San Luis.
Las tasas subieron casi tres puntos y los cap rates prime apenas se movieron. El nearshoring y el alza de rentas absorbieron el golpe. Para el inversionista, la lectura es simple: el cap rate de hoy ya no trae el colchón de 2021, así que la calidad del inquilino pesa más que nunca.
Cap rate, TIR, cash-on-cash y rendimiento sobre costo
El cap rate mide el primer año sin deuda. La TIR mide todo el periodo, incluida la venta. El cash-on-cash mide el flujo después de la deuda sobre tu capital. El rendimiento sobre costo mide el NOI estabilizado entre lo que costó desarrollar. Confundirlas es la forma más rápida de comparar manzanas con naves.
| Métrica | Qué mide | ¿Incluye deuda? |
|---|---|---|
| Cap rate | NOI del primer año entre precio | No |
| TIR | Rendimiento anual de todo el periodo, con la venta | Depende de si la calculas apalancada |
| Cash-on-cash | Flujo después de la deuda entre tu capital | Sí |
| Rendimiento sobre costo | NOI estabilizado entre costo de desarrollo | No |
Dos cuentas que ayudan. Si la renta crece cada año con la inflación, la TIR es aproximadamente el cap rate más ese crecimiento. Una nave comprada a 7.5%, con renta que sube 2.5% al año y vendida al mismo cap rate en el año 10, rinde una TIR de 10.0%. Es cálculo propio, consistente con las normas internacionales de valuación, que dicen que el crecimiento esperado va reflejado dentro del cap rate.
La otra cuenta es la del apalancamiento negativo. Si financias la mitad de esa nave a 7.5% en dólares a 20 años, el pago anual equivale a 9.67% del préstamo, más que el cap rate. Tu cash-on-cash baja a 5.33%. Pedir prestado más caro de lo que rinde el inmueble es la única fórmula financiera que te hace trabajar más para ganar menos.
Lo que vemos en campo
Desde las operaciones que estructuramos, estas son las tres cosas que más pesan cuando el cap rate llega a la mesa.
Diez años y alrededor de 9%. En las operaciones que estructuramos, los contratos suelen firmarse a 10 años y la tasa para el inversionista ronda el 9% anual. Cada operación se cotiza según el inquilino, la ubicación y el edificio, así que es una referencia, no una promesa. Es un nivel en línea con los sale and leaseback a 10 años que se reportaron en bolsa este año.
El que vende y el que compra miran el mismo número al revés. Para la empresa que vende su nave, un cap rate más bajo es un precio más alto. Para el inversionista, un cap rate más alto es más renta por cada peso. El trato justo está donde el riesgo del inquilino y el plazo del contrato lo explican.
El inquilino vale más que la altura libre. Dos naves idénticas en el mismo parque pueden valer distinto si una la renta una empresa sólida a 10 años y la otra un inquilino que renueva cada dos. La revisión de sus estados financieros mueve más el cap rate que cualquier especificación técnica.
Preguntas frecuentes sobre el cap rate
¿Cómo se calcula el cap rate?
Se divide el ingreso neto operativo anual del inmueble entre su precio o valor. El ingreso neto operativo es la renta efectiva menos los gastos de operar el inmueble, sin restar el pago de la deuda, la depreciación ni el impuesto sobre la renta.
¿Qué es un buen cap rate para una nave industrial?
Depende del riesgo. En 2026, las naves clase A en mercados prime de México se pagaron entre 6.5% y 8.0%, y las de mercados secundarios o clase B, de 8.5% en adelante. Un cap rate alto paga más renta, pero suele reflejar más riesgo.
¿El cap rate incluye la deuda?
No. El cap rate mide el rendimiento del inmueble sin financiamiento. Para medir el rendimiento de tu capital después de pagar la deuda se usa el cash-on-cash.
¿Qué diferencia hay entre cap rate y TIR?
El cap rate usa el ingreso de un solo año. La TIR considera todos los flujos del periodo de inversión, incluido el precio de venta al final. Si el valor del inmueble no cambia, las dos coinciden; si la renta crece, la TIR es mayor que el cap rate.
¿Cómo se calcula el valor de un inmueble con el cap rate?
Se divide el ingreso neto operativo anual entre el cap rate de mercado. Una nave con 800,000 dólares de ingreso neto al año, a un cap rate de 8%, vale alrededor de 10 millones de dólares.
Si buscas un cap rate con el inquilino adentro
El cap rate de una FIBRA te llega después de su deuda, sus gastos y el precio diario de la bolsa. El de una nave comprada directamente es tuyo completo, con el contrato firmado y la renta a tu nombre.
Conoce las oportunidades de inversión en naves industriales con inquilino. Para ver la diferencia con la bolsa, revisa FIBRAs inmobiliarias: qué son y cuánto pagan, o cómo se calcula el rendimiento de un sale and leaseback.
Las cifras de mercado provienen de las fuentes enlazadas, con fecha de 2026, y los rendimientos pasados no garantizan rendimientos futuros. Los ejemplos numéricos son ilustrativos. Esta información es orientativa y no constituye una oferta ni asesoría de inversión: valida tu caso con tu asesor financiero, fiscal y legal antes de invertir. Foto de portada: Estevoaei, CC BY-SA 4.0.
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