Arrendamiento puro y financiero: diferencias y cuál conviene

La diferencia entre arrendamiento puro y financiero es quién termina siendo dueño y cómo se deduce. El arrendamiento puro es una renta regulada por el Código Civil: pagas por usar, devuelves el bien y deduces la renta como gasto. El arrendamiento financiero está regulado por la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, tiene plazo forzoso, obliga a elegir una opción terminal y se deduce vía depreciación.

En Leaseback México hemos liberado 4,200 millones de pesos de capital en más de 120 naves industriales del país. Eso nos pone seguido en la misma junta donde se decide esto, casi siempre con el contador de un lado de la mesa y el director de operaciones del otro, cada uno mirando un número distinto.

Este artículo es la comparación práctica entre las dos figuras. Si lo que buscas es entender a fondo una sola de ellas, el punto de partida es nuestra guía de qué es el arrendamiento financiero y cómo funciona en México. Aquí vamos directo a la decisión.

¿Qué es el arrendamiento puro?

El arrendamiento puro es el contrato de arrendamiento de toda la vida, aplicado a bienes productivos. El artículo 2398 del Código Civil Federal lo define así: hay arrendamiento cuando las dos partes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

Nada más. No hay opción de compra pactada por ley, no hay plazo forzoso obligatorio y no hay valor residual que perseguir. Pagas por usar. Cuando termina, devuelves. Es la relación comercial más antigua del mundo con un nombre corporativo encima.

Un detalle del mismo Código Civil que casi nadie menciona y que a una empresa industrial le importa: el arrendamiento no puede exceder de diez años para fincas destinadas a habitación y de veinte años para fincas destinadas al comercio o a la industria. Si estás pensando en un esquema de muy largo plazo sobre un inmueble, ese techo existe y conviene tenerlo presente antes de diseñar la estructura.

¿Y el arrendamiento financiero?

El arrendamiento financiero es una figura de crédito, no de renta. El artículo 408 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito obliga al arrendador a adquirir el bien que el arrendatario eligió y a cederle su uso a plazo forzoso, contra pagos parciales que cubren el valor de adquisición más las cargas financieras.

Y al final no te deja irte sin decidir: el artículo 410 obliga a adoptar una de tres opciones terminales, que son comprar el bien por debajo de su valor de adquisición, prorrogar con una renta menor, o participar con el arrendador en el precio de venta a un tercero. El desglose completo está en la guía del arrendamiento financiero.

La consecuencia fiscal viene de aquí: el artículo 14, fracción IV del Código Fiscal de la Federación considera que hay enajenación de bienes en la que se realiza mediante arrendamiento financiero. Para el fisco no estás rentando. Estás comprando en abonos.

Arrendamiento puro y financiero: las diferencias que importan

Seis diferencias separan las dos figuras: la ley que las regula, la propiedad del bien, la existencia de plazo forzoso, la opción terminal, la forma de deducir y el tratamiento del bien para efectos fiscales.

Tratamiento fiscal: aquí es donde se decide de verdad

En arrendamiento puro se deduce la renta como gasto del ejercicio, con los límites del artículo 28 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. En arrendamiento financiero no se deduce la renta: se deduce la depreciación sobre el monto original de la inversión, conforme al artículo 38 de la misma ley, más los intereses conforme se devengan.

Dicho de otro modo, el puro te da una deducción inmediata mes a mes y el financiero te la reparte a lo largo de varios ejercicios. Ninguna de las dos es mejor en abstracto. Es una pregunta sobre en qué año necesitas la deducción, y esa pregunta tiene una respuesta distinta para cada empresa.

El tope de los automóviles, que sorprende a mucha gente

La Ley del Impuesto sobre la Renta, en el tercer párrafo de la fracción XIII de su artículo 28, limita la deducción del arrendamiento de automóviles a 200 pesos diarios, y a 285 pesos diarios cuando se trata de vehículos de propulsión eléctrica, híbridos o de hidrógeno. En números redondos, alrededor de 6,000 y 8,550 pesos mensuales.

La parte de la renta que exceda ese tope simplemente no es deducible. Es el detalle que convierte un arrendamiento puro de flota vehicular en algo bastante menos brillante de lo que se veía en la presentación del proveedor. Vale la pena correr el número antes de firmar, no después.

El IVA

Ambas figuras causan IVA a la tasa general del 16%. La diferencia está en el momento y la base: en el puro se causa sobre cada renta, y en el financiero, al tratarse fiscalmente de una enajenación, la mecánica se rige por las reglas de esa figura. Este es exactamente el punto donde conviene dejar de leer artículos y sentarse con tu contador con el contrato específico en la mano.

El error que sigue circulando: lo del balance

Para el arrendatario, la NIF D-5 eliminó la clasificación entre arrendamiento operativo y financiero desde los ejercicios que inician el 1 de enero de 2019. Hoy el arrendatario reconoce un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento en prácticamente todos sus contratos, sea puro o financiero, con excepciones acotadas para plazos cortos y activos de bajo valor.

Lo decimos porque es la afirmación equivocada más repetida sobre este tema. Varios de los artículos que hoy aparecen en la primera página de Google para esta búsqueda siguen explicando que el arrendamiento puro no entra al balance y el financiero sí. Fue verdad. Dejó de serlo hace más de siete años, y el contenido no se enteró.

Importa por una razón concreta: si alguien te está vendiendo arrendamiento puro con el argumento de que no te carga deuda al balance, ese argumento ya no aplica contablemente. Puede haber muchas razones buenas para elegir puro. Esa dejó de ser una. Puedes revisar la norma en la nota del Instituto Mexicano de Contadores Públicos sobre la primera aplicación de la NIF D-5, y cómo se aplica a una venta con arrendamiento posterior en nuestro artículo sobre normas contables aplicables al sale and leaseback.

Un ejemplo de arrendamiento puro y financiero, lado a lado

Este es un ejemplo aritmético para ilustrar la mecánica, no una operación nuestra. Una empresa necesita equipo por 6,000,000 de pesos a 48 meses, y compara las dos rutas.

Fíjate en la fila del balance. Es idéntica en las dos columnas, y ahí está justamente el punto de la sección anterior.

¿Cuál conviene? Depende de una sola pregunta

La pregunta que ordena la decisión es si quieres terminar siendo dueño del bien. Si la respuesta es sí, el arrendamiento financiero está diseñado para eso. Si la respuesta es que prefieres renovar el activo antes de que envejezca, el arrendamiento puro es la figura correcta.

El arrendamiento puro encaja mejor cuando:

• El activo se vuelve obsoleto rápido, como equipo de cómputo o vehículos de reparto.
• Quieres la deducción concentrada en el ejercicio corriente.
• Prefieres cambiar el equipo cada tres o cuatro años sin cargar con la reventa.

El arrendamiento financiero encaja mejor cuando:

• El activo tiene vida útil larga y previsible, como maquinaria pesada o líneas de producción.
• Tu intención desde el día uno es quedarte con el bien.
• Te sirve repartir la deducción a lo largo de varios ejercicios.

Ninguna de las dos aplica cuando el activo que quieres capitalizar ya es tuyo y no piensas dejar de usarlo. Ahí no estás adquiriendo nada: estás intentando sacar el capital que ya está adentro. Esa es una tercera figura, y la vemos más abajo.

Lo que vemos en campo

Después de más de 120 naves industriales financiadas y 4,200 millones de pesos de capital liberado, tres cosas se repiten cuando esta comparación llega a la mesa.

Primero, la etiqueta del contrato no siempre coincide con su naturaleza. Hemos abierto contratos titulados como arrendamiento puro que incluyen una opción de compra a valor residual pactado desde el inicio. Ese documento no se comporta como un arrendamiento puro, y la autoridad fiscal lee la sustancia, no el encabezado. Antes de asumir cuál figura tienes, conviene leer las cláusulas de terminación.

Segundo, casi nadie revisa el RECA. Las sociedades financieras de objeto múltiple están obligadas a registrar sus contratos de adhesión en el Registro de Contratos de Adhesión de la CONDUSEF. Consultar ahí el contrato que te están ofreciendo toma unos minutos y es de los pocos filtros gratuitos que existen antes de firmar. Puedes hacerlo en el buscador público del RECA.

Tercero, la pregunta suele estar mal planteada. Llega un director de finanzas preguntando si le conviene puro o financiero para su nave industrial, cuando la nave ya es de la empresa y está pagada. Ninguna de las dos figuras sirve para eso. Las dos existen para adquirir un activo que todavía no tienes.

Si el activo ya es tuyo, la comparación es otra

El arrendamiento puro y el financiero resuelven el mismo problema por caminos distintos: cómo usar un activo que todavía no tienes. Ninguno resuelve el problema contrario, que es tener capital detenido en una nave industrial que ya pagaste.

En Leaseback México compramos naves industriales y las arrendamos de vuelta a la empresa que las opera, para que ese capital vuelva al negocio sin detener un solo turno de producción. Puedes ver cómo funciona el proceso paso a paso, revisar el tratamiento fiscal del sale and leaseback o compararlo contra el crédito bancario tradicional.

Las condiciones descritas son estimaciones de mercado, no una oferta. Lo fiscal y lo contable es orientativo: valida tu caso con tu contador y tu abogado antes de firmar.