Dónde invertir millones de dólares en México en 2026

Con millones de dólares, la pregunta no es solo cuánto rinde una inversión, sino cuánto conservas después de inflación e impuestos. En septiembre de 2026, un CETE a 28 días paga 6.15% en pesos. Las naves industriales con inquilino se han comprado este año a tasas de 7.6% a 8.76%, con renta en dólares ajustada por inflación.

En Leaseback México hemos estructurado operaciones sobre más de 120 naves industriales y 4,200 millones de pesos de capital. Del otro lado de cada operación hay dinero que buscaba justo esto: renta industrial de largo plazo, con un inquilino que ya opera adentro.

Casi todas las guías de «dónde invertir» están escritas para quien tiene diez mil pesos y ganas de empezar. Si tu problema es dónde poner varios millones sin que la inflación se coma el esfuerzo de toda una vida, la conversación es otra, y cabe en una tabla.

Dónde invertir millones de dólares: la comparación en una tabla

Para un patrimonio de varios millones de dólares en México, las opciones principales son CETES y bonos, FIBRAs y acciones, y bienes raíces directos. Se distinguen por moneda, protección contra la inflación y liquidez. La nave industrial con contrato de largo plazo es la única que combina renta en dólares con ajuste anual por inflación.

Ninguna opción gana en todo. La liquidez cuesta rendimiento, y el rendimiento cuesta liquidez. La pregunta útil es qué parte del patrimonio necesitas disponible mañana y qué parte puede trabajar quince años sin que nadie la moleste.

CETES: seguros, pero la inflación se lleva más de la mitad

Los CETES son el instrumento más seguro de México, pero su rendimiento real es menor de lo que parece. Con el CETE a 28 días en 6.15% y la inflación anual en 3.26%, la inflación se lleva poco más de la mitad de la tasa anunciada. Después del ISR, el rendimiento real queda cerca de 2% anual.

Las cuentas, con los datos de septiembre de 2026:

• Tasa anunciada: 6.15% en el CETE a 28 días, subasta del 22 de septiembre.
• Inflación: 3.26% anual en agosto, según el INEGI. Quedan 2.89 puntos reales.
• Impuesto: la Ley de Ingresos 2026 subió la retención a 0.90% anual sobre el capital, contra 0.50% en 2025. El ISR definitivo se calcula sobre el interés real y, para una persona física en la tasa más alta, deja alrededor de 1.9% real.

De cada seis pesos de tasa anunciada, conservas en poder de compra menos de dos. No es una tragedia, es aritmética. Los CETES siguen ganándole a la inflación y son perfectos para la parte del patrimonio que necesita liquidez.

Ramsés Gutiérrez, codirector de inversiones de Franklin Templeton México, lo resumió en Expansión: «Los Cetes continúan siendo una alternativa atractiva para preservar capital y mantener liquidez, pero ya no generan los rendimientos reales que ofrecían cuando las tasas superaban el 11%». El guardadito sigue siendo guardadito, solo que ahora crece a paso de tortuga.

FIBRAs: la nave industrial en versión de bolsa

Una FIBRA te permite ser dueño de una fracción de muchas naves a través de un certificado que cotiza en bolsa. Tiene liquidez y diversificación, pero entre el activo y tú hay un vehículo con costos y un precio que sube y baja cada día.

La brecha se ve en un solo caso. En junio de 2026, Fibra Next compró 15 naves rentadas a una tasa de capitalización de 8.76%. Hoy su certificado paga 5.40% de dividendo anualizado sobre precio de mercado. Esa diferencia paga administración, deuda, liquidez y el privilegio de vender con un clic.

Para buena parte de un portafolio, ese precio vale la pena. Para el capital que no necesita salir en quince años, pagar por liquidez que no vas a usar es como rentar un helipuerto para ir al súper. Explicamos quiénes compran naves y por qué en capital markets en bienes raíces industriales.

La opción que casi nadie menciona: una nave con el inquilino adentro

En un sale and leaseback, una empresa industrial vende la nave donde opera y firma, el mismo día, un contrato para seguir rentándola a largo plazo. Para el inversionista, eso significa comprar un inmueble que ya genera renta desde el primer día, con un inquilino que no tiene intención de mudarse.

La diferencia con comprar una nave vacía es enorme. No hay periodo de búsqueda de inquilino, no hay comisión de corretaje por colocarla y no hay meses de renta perdida. El inquilino tiene su maquinaria instalada, sus líneas certificadas y sus clientes esperando: mudarse le costaría mucho más que la renta.

Los inversionistas institucionales ya lo saben. El 17 de marzo de 2026, Fibra MTY compró en sale and leaseback dos naves Clase A en Coahuila y Guanajuato por 99.7 millones de dólares. El contrato: renta en dólares, incrementos anuales por inflación, esquema triple neto y 15 años forzosos. Si las FIBRAs compran así, la pregunta es por qué el patrimonio familiar no.

Rentas en dólares y ajustadas por inflación

La mayoría de las rentas industriales en México se pactan en dólares y se ajustan cada año por inflación. Vesta reportó que 88.9% de su ingreso por rentas está en dólares e indexado a la inflación de Estados Unidos. Eso protege al dueño de la inflación y de la devaluación al mismo tiempo.

Los datos de los grandes jugadores coinciden. En el reporte del primer trimestre de 2026 de Vesta está el 88.9%. En el de Fibra MTY, 85.7% de su ingreso total es en dólares, y 65.4% de sus contratos industriales sube cada año con la inflación de Estados Unidos.

En las operaciones que estructuramos, la renta se ajusta cada año por inflación, y hay operaciones con renta en dólares a plazo largo. Mientras un CETE te paga la misma tasa fija aunque los precios suban, aquí la renta sube con ellos. La inflación deja de ser el enemigo y se vuelve, digamos, un empleado que aumenta tu ingreso cada aniversario.

Un detalle legal que conviene conocer: por el artículo 8 de la Ley Monetaria, una renta pactada en dólares se puede pagar en pesos al tipo de cambio del día. Funciona como cláusula de valor: el monto se mide en dólares aunque el depósito llegue en pesos.

¿Cuánto rinde una nave industrial? Tasas de capitalización 2026

Una nave industrial rentada en México rinde entre 7% y 10% anual antes de impuestos, medido por su tasa de capitalización. El rango depende de la ubicación, la calidad del edificio y el inquilino. Las compras reales de 2026 se cerraron entre 7.6% y 8.76%, en dólares. En nuestras operaciones, la tasa ronda el 9%.

La tasa de capitalización es la renta neta anual dividida entre el precio. Si pagas 10 millones de dólares por una nave que genera 800,000 dólares netos al año, tu tasa es 8%. Los rangos de mercado de 2026, según Spot2:

• Clase A en mercados principales, como Monterrey, Guadalajara o el Valle de México: 7% a 8%.
• Clase A en mercados en crecimiento, como Querétaro, Saltillo o León: 7.5% a 8.5%.
• Clase B o zonas emergentes: 8.5% a 10% o más.

¿La propiedad vale más cada año? Históricamente, el mercado ha ido en esa dirección. La renta industrial promedio llegó a 8.60 dólares por metro cuadrado al segundo trimestre de 2026, y el precio de las naves subió 9%, según Forbes México. «Si sobrara capacidad, las rentas caerían, pero subieron cerca de 7 por ciento anual», dijo ahí Rodolfo Ostolaza, de Banamex. Nadie puede garantizar el futuro, pero el viento sopla a favor.

Los riesgos, dichos de frente

Una nave con un solo inquilino tiene tres riesgos principales: que el inquilino deje de pagar, que tarde en rentarse si se va, y que el edificio pierda atractivo con los años. Se reducen analizando la solidez del inquilino, pactando un plazo forzoso largo y comprando en buena ubicación.

• Concentración. Una FIBRA reparte el riesgo entre decenas de inquilinos; una nave, entre uno. Por eso se analiza al inquilino tanto como al edificio: sus estados financieros pesan más que la altura libre.
• Recolocación. La disponibilidad nacional de naves fue de 5.2% en julio de 2026, pero en Tijuana llegó a 10.1%, según Solili. La ubicación decide cuánto tardas en rentarla si algún día se vacía.
• Liquidez. Vender una nave toma meses, no segundos. Es dinero para quince años, no para la emergencia del martes.
• Plazo legal. El artículo 2398 del Código Civil Federal limita el arrendamiento de fincas industriales a 20 años por contrato. Los plazos largos se renegocian al vencer.

Ninguno de estos riesgos es exótico, y todos se revisan antes de firmar. El que sí es exótico es el de invertir millones sin revisarlos, y ese no lo cubre ningún seguro.

Impuestos: CETES, FIBRA o nave directa

La renta de una nave industrial paga ISR y causa IVA de 16%, porque la exención solo aplica a casa habitación. Una persona moral paga 30% de ISR sobre su utilidad; una persona física puede deducir 35% de sus ingresos por arrendamiento sin comprobar gastos. Las FIBRAs tienen un régimen propio.

• Persona moral: 30% de ISR sobre el resultado fiscal, según el artículo 9 de la Ley del ISR.
• Persona física: deducción opcional de 35% de los ingresos más el predial (artículo 115) y, si el inquilino es empresa, retención de 10% de ISR (artículo 116).
• IVA: 16% sobre la renta industrial, según la Ley del IVA. Se traslada al inquilino.
• Inversionista extranjero: puede ser dueño de una nave industrial a través de una sociedad mexicana. Aplica incluso en zona fronteriza, por ser uso no residencial, según el artículo 10 de la Ley de Inversión Extranjera.

La estructura fiscal correcta cambia según quién compra y desde dónde. Esa conversación es con tu asesor fiscal, y conviene tenerla antes de firmar, no en abril.

Lo que vemos en campo

Después de más de 120 naves industriales financiadas, cuatro cosas se repiten del lado del inversionista.

El inquilino llega con el inmueble. En un sale and leaseback el contrato se firma el mismo día de la compra. No hay mes cero sin renta, ni búsqueda de inquilino, ni un letrero de «se renta» oxidándose en la reja.

Diez años y alrededor de 9%. En las operaciones que estructuramos, los contratos suelen firmarse a 10 años y la tasa para el inversionista ronda el 9% anual. Cada operación se cotiza según el inquilino, la ubicación y el edificio, así que es una referencia, no una promesa.

La renta crece sola. Nuestros contratos ajustan la renta cada año por inflación, y hay operaciones con renta en dólares. El inversionista no tiene que renegociar cada año para no perder poder de compra.

Se compra para conservar. Buena parte de quienes invierten en estas naves las quieren para mantenerlas a largo plazo.

Si buscas renta industrial de largo plazo

Los CETES cuidan tu liquidez y las FIBRAs te dan diversificación. Para el capital que puede trabajar quince años, una nave con el inquilino adentro, renta en dólares y ajuste anual por inflación juega en otra liga.

Conoce las oportunidades de inversión en naves industriales con sale and leaseback. También puedes revisar cómo se calcula el rendimiento de una inversión en sale and leaseback antes de decidir.

Las cifras de mercado provienen de las fuentes enlazadas, con fecha de septiembre de 2026, y los rendimientos pasados no garantizan rendimientos futuros. Esta información es orientativa y no constituye una oferta ni asesoría de inversión: valida tu caso con tu asesor financiero, fiscal y legal antes de invertir. Foto de portada: Oregon Convention Center, CC BY 2.0.