Aspectos Fiscales
Tratamiento Fiscal del Sale and Leaseback en México
Nadie decide hacer un sale and leaseback por amor a la contabilidad, pero ignorar el tratamiento fiscal del instrumento es la forma más rápida de convertir una buena decisión financiera en una sorpresa desagradable en abril. La buena noticia es que, en líneas generales, el tratamiento fiscal de estas operaciones en México es relativamente claro —solo hay que conocer las piezas antes de firmar. Esta guía repasa los aspectos fiscales más relevantes, sin pretender sustituir la opinión de tu contador o asesor fiscal.
Respuesta corta
El sale and leaseback tiene dos momentos fiscales: en la venta se detona ISR sobre la ganancia en enajenación e IVA sobre la parte construida; en el arrendamiento, la renta causa IVA acreditable y suele ser deducible al 100% para ISR. El registro contable sigue la NIF D-5.
Dos momentos, dos tratamientos distintos
Un sale and leaseback tiene dos eventos fiscales separados. El primero es la venta del inmueble, que puede generar una ganancia o pérdida fiscal según el costo comprobado de adquisición y las deducciones acumuladas por depreciación hasta ese momento. El segundo es el arrendamiento posterior, donde los pagos de renta suelen tratarse como un gasto deducible para efectos del ISR, siempre que se cumplan los requisitos de deducibilidad aplicables a cualquier gasto operativo.
Puntos que conviene revisar con tu asesor fiscal
- Cómo se calcula la ganancia o pérdida fiscal por la venta del inmueble.
- El tratamiento del IVA aplicable a la operación de venta y al arrendamiento.
- La deducibilidad de los pagos de renta bajo las reglas vigentes del ISR.
- El momento fiscal en que se reconocen los efectos de cada etapa.
El sale and leaseback no es un vacío fiscal, es una operación bien regulada —lo importante es planearla con tu contador antes de firmar, no después.
Por qué conviene planear la operación con anticipación
El tratamiento fiscal específico depende de cómo se estructure el contrato, el régimen fiscal de tu empresa y el historial de depreciación del inmueble. Por eso, en Leaseback México recomendamos involucrar a tu contador o asesor fiscal desde las primeras conversaciones, no hasta que el contrato ya esté en la mesa. Para el marco general de deducciones aplicables, revisa nuestra guía de deducciones fiscales del sale and leaseback. Para información oficial sobre obligaciones fiscales en México, el SAT publica guías y normatividad actualizada.
En Leaseback México estructuramos operaciones de sale and leaseback considerando el impacto fiscal desde el diseño del contrato, trabajando de la mano con tu equipo contable.
¿Qué impuestos toca cada etapa de la operación?
Un sale and leaseback tiene dos momentos fiscales distintos: la enajenación del inmueble y el arrendamiento posterior. Confundirlos es el error más caro. Esta tabla es orientativa; tu contador debe validar el caso concreto.
| Momento | Qué se detona | Quién lo cubre normalmente |
|---|---|---|
| Venta del inmueble | ISR sobre la ganancia en enajenación | La empresa vendedora |
| Venta del inmueble | IVA sobre construcción (el terreno no causa IVA) | Se traslada al comprador |
| Escrituración | Impuesto sobre adquisición de inmuebles | Normalmente el comprador |
| Arrendamiento mensual | IVA sobre la renta, acreditable | La arrendataria |
| Arrendamiento mensual | Renta deducible para ISR | Beneficio de la arrendataria |
| Registro contable | Tratamiento conforme a NIF D-5 | Ambas partes |
Preguntas frecuentes
¿La renta es deducible al 100%?
En general sí, cuando el arrendamiento cumple los requisitos de deducibilidad y está debidamente documentado. Es una de las ventajas frente al crédito, donde solo deduces intereses. Confirma tu caso con tu contador.
¿Qué pasa si vendo la nave por encima de su valor en libros?
Se genera una ganancia en enajenación que causa ISR en el ejercicio. Planear el momento de la operación y revisar pérdidas fiscales pendientes de amortizar puede cambiar de forma importante el efecto neto.
¿El terreno causa IVA?
No. El IVA aplica sobre la parte construida, no sobre el suelo. Por eso el avaluo suele separar el valor del terreno y el de las construcciones: esa separación tiene efecto fiscal directo.
¿Cuándo conviene involucrar al contador?
Antes de firmar la carta de intención, no después. El tratamiento fiscal depende de cómo se estructure la operación, y varias decisiones dejan de ser reversibles una vez acordados los términos.
Planea tu operación con respaldo especializado
Solicita tu evaluación y resuelve tus dudas con un asesor de Leaseback México.