Guía práctica
Nearshoring: qué es y qué significa para México en 2026
El nearshoring es la relocalización de la producción o la proveeduría a un país cercano al mercado donde se vende. En México se refiere sobre todo a empresas que abastecen a Estados Unidos y mueven fabricación de Asia a plantas mexicanas. Las atraen la cercanía, los costos logísticos y el acceso sin arancel que da el T-MEC.
En Leaseback México hemos liberado 4,200 millones de pesos de capital en más de 120 naves industriales. El nearshoring lo seguimos desde donde más se nota: el precio, la renta y la demanda de esas naves.
Pocas palabras en inglés se han repetido tanto en juntas mexicanas sin que nadie pida la traducción. Entre 2022 y 2024 fue la palabra mágica; en 2026 ya hay quien dice que «ya valió». Las dos versiones se equivocan, y las cifras de este año explican por qué.
$4,200M
MXN en capital liberado
120+
naves financiadas en México
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¿Qué es el nearshoring? Significado en español
En español, nearshoring se traduce como relocalización cercana: mover la fabricación a un país vecino del mercado final, en lugar de producir del otro lado del océano. Para México significa plantas que antes surtían a Estados Unidos desde China y hoy lo hacen desde Nuevo León, el Bajío o la frontera.
Banxico lo definió en un recuadro de 2022 como «una reconfiguración de dichas cadenas mediante la relocalización de la producción hacia lugares más cercanos al país de consumo». Traducido a lenguaje de almacén: el contenedor que cruzaba el Pacífico en cinco semanas ahora es un tráiler que cruza Nuevo Laredo en un día.
El término despegó por tres empujones seguidos: los aranceles de Estados Unidos a China desde 2018, las cadenas rotas de la pandemia en 2020 y las reglas de origen del T-MEC, vigente desde ese mismo año. Ninguno solo alcanzaba. Juntos movieron fábricas enteras.
Nearshoring, offshoring, reshoring y friendshoring: diferencias
La diferencia está en el destino. El offshoring manda la producción lejos y barato; el nearshoring la acerca al mercado final. El reshoring la regresa al país de origen y el friendshoring la lleva a países aliados. México vive del segundo y del cuarto al mismo tiempo.
| Término | Hacia dónde se mueve la producción | Motor principal |
|---|---|---|
| Offshoring | A un país lejano de bajo costo, típicamente Asia | Costo de mano de obra |
| Nearshoring | A un país cercano al mercado final, como México para Estados Unidos | Tiempo de entrega y logística |
| Reshoring | De regreso al país de origen de la empresa | Control y política industrial |
| Friendshoring | A países aliados políticamente | Seguridad y geopolítica |
El friendshoring lo popularizó Janet Yellen, entonces secretaria del Tesoro, en un discurso de abril de 2022. México tiene la rara suerte de ser vecino y aliado a la vez, lo cual ayuda bastante cuando te invitan a la fiesta de las cadenas de suministro.
Nearshoring en México: las cifras reales a 2026
México recibió 40,871 millones de dólares de inversión extranjera directa en 2025, un récord preliminar, y 34,968 millones en el primer semestre de 2026. Pero la mayor parte es reinversión de empresas que ya estaban aquí: en el primer semestre de 2026, la inversión nueva fue apenas 7.8% del total.
| Indicador | Dato | Periodo |
|---|---|---|
| Inversión extranjera directa total | 40,871 millones de dólares | 2025, preliminar |
| Parte que fue inversión nueva | 18.0% | 2025 |
| Inversión extranjera directa total | 34,968 millones de dólares | Primer semestre de 2026 |
| Parte que fue reinversión de utilidades | 88.5% | Primer semestre de 2026 |
| Importaciones de Estados Unidos desde México | 534,900 millones de dólares, récord | 2025 |
| Participación de México en las importaciones de Estados Unidos | 17.3%, contra 7.5% de China | Enero a julio de 2026 |
El matiz importa. Un titular de «inversión récord» suena a fábricas nuevas llegando en fila; la realidad es que casi nueve de cada diez dólares son utilidades que las empresas instaladas decidieron no mandar a casa. Es buena noticia, pero es otra noticia.
Tampoco hay que confundir anuncios con inversión. Según Integralia, el monto anunciado cayó 23% en 2025, mientras las plantas que sí abrieron sumaron un récord de 8,268 millones de dólares. «En las inauguraciones estamos viendo casi el triple de lo que vimos el año pasado», dijo Alberto Quiroz, de Integralia, en agosto de 2026. Se anuncia menos y se inaugura más, que en una obra suele ser la señal buena.
Ejemplos de nearshoring en México
Los ejemplos más citados de nearshoring en México son BMW en San Luis Potosí, LEGO en Nuevo León y Foxconn en Jalisco. El caso contrario también enseña: la gigafábrica de Tesla en Nuevo León se anunció en 2023 y nunca se construyó.
- BMW, San Luis Potosí. Una inversión de 800 millones de euros que incluye una planta de baterías, con producción de sus nuevos eléctricos confirmada para 2027.
- LEGO, Ciénega de Flores. Su planta más grande del mundo, que el gobierno de Nuevo León reportó con una ampliación de 205 millones de dólares. Nearshoring, pieza por pieza.
- Foxconn, El Salto. Ensambla servidores de inteligencia artificial para Nvidia, según Expansión. Explica buena parte del salto en exportaciones de computadoras.
- Tesla, Santa Catarina. Anunciada en marzo de 2023 y pausada después. A marzo de 2026, el predio seguía sin construcción. Si alguien todavía la usa como ejemplo de nearshoring, su artículo necesita una actualización.
Ventajas y desventajas del nearshoring para México
La gran ventaja del nearshoring para México es exportar sin arancel al mayor mercado del mundo, a un día de camino. Las desventajas son de infraestructura y reparto: energía, agua y talento que no crecen al ritmo de las plantas, y salarios que casi no se han movido.
Ventajas:
- Acceso preferente. Los productos que cumplen las reglas de origen del T-MEC siguen exentos de los nuevos aranceles de la Sección 301. Cumplir la regla de origen vale más que cualquier campaña de marketing.
- Cercanía. Días de tráiler contra semanas de barco, y un huso horario compartido que evita las llamadas a las once de la noche.
- Empleo. Un estudio de Banxico reportado por El Economista encontró 6.2% más empleo en las industrias con mayor potencial de relocalización.
Desventajas:
- Salarios. El mismo estudio encontró que el efecto en salarios fue de apenas 0.69%. Más chamba, casi el mismo sueldo.
- Energía. Según COMCE Noreste, 91% de las empresas reporta dificultades para garantizar electricidad en los parques industriales, reportó Energy Magazine en marzo de 2026. Una nave sin luz es, técnicamente, una bodega muy cara.
- Agua. El Reporte sobre las Economías Regionales de Banxico de junio de 2026 advierte que «las restricciones en la disponibilidad de agua y energía representan retos relevantes» para varias entidades.
El contexto 2025-2026: aranceles, T-MEC y Plan México
En 2026 el nearshoring sigue vivo, pero con reglas nuevas. La Suprema Corte de Estados Unidos anuló los aranceles de emergencia en febrero, y los nuevos aranceles exentan a los productos T-MEC. En julio, la revisión del tratado no lo renovó por 16 años, pero lo dejó vigente hasta 2036.
- Aranceles. El 20 de febrero de 2026 la Suprema Corte resolvió que la ley IEEPA no autoriza aranceles. Desde el 24 de julio rige una tarifa de 10% bajo la Sección 301 para bienes que no califican al T-MEC. Acero, aluminio y autos siguen con sus propios aranceles.
- T-MEC. En la revisión del 1 de julio, Estados Unidos no aceptó la extensión de 16 años. El tratado sigue vigente hasta 2036, con revisiones anuales. No murió; lo pusieron a dieta de revisiones. La cuarta ronda de negociación, prevista para septiembre, se pospuso sin fecha.
- Plan México. Se presentó en enero de 2025 con un portafolio de 277 mil millones de dólares en proyectos. Hasta junio de 2026 se habían aprobado estímulos para 148 proyectos por 987.5 millones de dólares, según La Jornada. Un portafolio no es un depósito.
«Creo que estamos en un ‘impasse’ precisamente porque todos estamos a la espera de alguna resolución», resumió en marzo Julio Escandón, director de Banco Base. Las empresas no se fueron. Solo están esperando a que alguien les confirme las reglas antes de firmar la siguiente nave.
Qué significa el nearshoring para las naves industriales
El nearshoring llevó la vacancia de naves industriales a mínimos históricos en 2022 y 2023 y empujó las rentas. En 2025 y 2026 el mercado se normalizó: la absorción bajó, la disponibilidad nacional ronda 5% y las rentas crecen más despacio. Los inversionistas siguen comprando naves ocupadas, pero son más selectivos.
| Indicador | Dato | Fuente |
|---|---|---|
| Absorción neta nacional | 4.5 millones de m² en 2024 y 3.3 millones de m² en 2025 | Obras Expansión |
| Disponibilidad nacional | 5.2% en julio de 2026, 10.1% en Tijuana | Solili vía El Economista |
| Vacancia y renta en Monterrey | 6.8% y 6.98 dólares por m² al mes, segundo trimestre de 2026 | CBRE vía T21 |
| Ocupación de las FIBRAs | 91% al cierre de 2025 | Obras Expansión |
| Compra de naves ocupadas | 15 naves por 138.2 millones de dólares con tasa de capitalización de 8.76% | El Cronista |
Para quien ya es dueño de una nave, la lectura es clara. «El mercado no sólo está valuando metros cuadrados construidos; está valuando infraestructura, energía, conectividad», dijo Rodrigo Peña Porchas, del Colegio de Valuadores de Negocios, a El Imparcial. Una nave con la subestación ya conectada vale también los meses de espera que le ahorra a quien la ocupe.
Y del otro lado de la mesa hay compradores con chequera: FIBRAs, fondos de pensiones y aseguradoras, que describimos en capital markets en bienes raíces industriales. La compra de Fibra NEXT fue de naves con inquilino y contrato largo. Es justo el producto que un sale and leaseback convierte en capital.
Lo que vemos en campo
Después de más de 120 naves financiadas, el nearshoring se ve menos como una ola. Parece más bien una fila de empresas que necesitan capital para crecer donde ya están.
El crecimiento viene de casa. En Monterrey, 87% de la demanda del primer trimestre de 2026 vino de empresas que ya operaban ahí, según CBRE. Crecer en el mismo lugar cuesta maquinaria, inventario y nómina antes que metros cuadrados.
El banco pide garantías, la nave ya las tiene. Un crédito con garantía inmobiliaria presta un porcentaje del avalúo; un sale and leaseback puede llegar hasta el 100%, porque el inversionista compra la nave en lugar de prestar contra ella.
El calendario también compite. De documentación completa a oferta promediamos 15 días hábiles, con un avalúo de perito certificado de 3 a 5 días. Los clientes que llegaron con el nearshoring no esperan a que un comité sesione tres veces.
Si tu nave está en el Bajío, revisa también el panorama de sale and leaseback en el Bajío; si buscas la foto por corredor, están las oportunidades de inversión industrial en México y el detalle de sale and leaseback por región.
Preguntas frecuentes sobre el nearshoring
¿Qué significa nearshoring en español?
Significa relocalización cercana: trasladar producción o proveeduría a un país próximo al mercado final. En el caso de México, se usa para describir a empresas que abastecen a Estados Unidos desde plantas mexicanas en lugar de hacerlo desde Asia.
¿Cuál es la diferencia entre nearshoring y offshoring?
El offshoring traslada la producción a un país lejano, normalmente por costo de mano de obra. El nearshoring la traslada a un país cercano al mercado final para reducir tiempos de entrega, costos logísticos y riesgos en la cadena de suministro.
¿El nearshoring se acabó en 2026?
No. Los anuncios de inversión bajaron, pero las inauguraciones de plantas alcanzaron un récord en 2025. La inversión extranjera directa del primer semestre de 2026 fue la más alta registrada para ese periodo, aunque casi toda fue reinversión de utilidades.
¿Cómo afecta la revisión del T-MEC al nearshoring?
En julio de 2026 Estados Unidos no aceptó extender el tratado 16 años, así que habrá revisiones anuales. El T-MEC sigue vigente hasta 2036 y los productos que cumplen sus reglas de origen mantienen el acceso sin arancel.
¿Qué estados reciben más nearshoring?
Nuevo León, el Bajío, la frontera norte y el Valle de México concentran la mayor parte de la demanda industrial. La Ciudad de México encabeza las cifras de inversión extranjera, pero en buena medida porque ahí se registran los corporativos, no porque ahí estén las plantas.
Si tu nave ya subió de valor, ese capital puede trabajar
El nearshoring hizo que muchas naves industriales valieran más de lo que costaron. El problema es que ese valor no paga maquinaria ni nómina mientras siga en concreto.
En Leaseback México compramos la nave donde operas y te la arrendamos de vuelta, para que ese capital regrese al negocio sin mover una máquina. Revisa cómo funciona el proceso paso a paso antes de decidir si le sirve a tu empresa.
Las cifras de mercado citadas provienen de las fuentes enlazadas y pueden revisarse con nuevas publicaciones. Las condiciones descritas son estimaciones de mercado, no una oferta. Lo fiscal y lo contable es orientativo: valida tu caso con tu contador y tu abogado antes de firmar. Foto de portada: *_*, CC BY 2.0.
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